Persondata politik Cookie Politik
Ejendomsinvestering For Begyndere

Ejendomsinvestering

Du har sikkert hørt om det, at ejendomsmarkedet er en guldgrube for investorer, og at det er her, at der kan tjenes mange penge. Du har måske også selv en ide eller drøm om at det lige er det du skal, men at du lige mangler lidt mere viden eller kapital til at komme i gang. Det kan være en god måde at diversificere dine investeringer at sætte nogle af dine penge i mursten, men det kræver også lidt mere kapital end de andre investeringsformer jeg fortæller om på denne side.

Samtidig kræver det længere forberedelse at investere i ejendomme, til gengæld vil afkastet ofte være rigtigt godt og investeringen vil aldrig falde til 0kr i værdi som andre investeringsformer kan risikere.

Denne artikel er skrevet til dig der overvejer at investere i ejendom eller udleje af din nuværende og starter helt fra bunden. Der er også links til artikler hvor du kan gå i dybden med de forskellige muligheder når du er klar.

Jeg har selv investeret i fast ejendom hvor jeg ejer en lejlighed og et sommerhus og planlægger flere lejligheder. Jeg investerer i fast ejendom da det giver et fint afkast og spreder mine investeringer, men det går langsomt da hver investering kræver en ret stor opsparing.

 

Forskellige former for ejendomsinvestering

Det første du skal finde ud af er hvilken form for ejendomsinvestering du ønsker at foretage, er det til udlejning eller er det for at sælge ejendommen igen? Skal det være en lejlighed, et hus, et sommerhus eller en erhvervsbygning og hvor i landet skal den lægge? Derefter skal du naturligvis har regnet på tallene inden du kan finde dine investeringsmuligheder. Og så oveni kommer alt juraen der bestemmer betingelserne når du lejer ud, hvor meget du må tage i husleje og meget andet.

 

Kortsigtet ejerskab

Mange er sikkert blevet inspireret af programmet Property Wars på Discovery Channel hvor en række agressive ejendomsinvestorer byder på ejendomme de kun har set udefra i noget der mider om en tvangsauktion hvorefter de istandsætter ejendommen og sælger den igen kort efter. Ofte med stor profit, men også nogle gange med store tab da de ikke kan se om der er køkken og bad installeret, om ejendommen er ved at blive spist op af termitter eller der er hul i taget på bagsiden.

Jeg vil aldrig anbefale dig at købe for at sælge igen hurtigt jo mindre du er håndværker. Det er risikabelt og kræver at du har hænderne skruet rigtigt på. Derfor er alle mine investeringer også langsigtede og med et fornuftigt afkast. Det kræver også en del kapital, og du skal ud over at have kapital til at købe ejendommene også have kapital til at holde dem indtil de er solgt og til at tabe store beløb på nogle af ejendommene.

Risikoen i Danmark er mindre da du altid kan inspicere et hus inden en tvangsauktion og jeg kender også flere der har haft succes med at istandsætte 1-2 huse de har købt på tvang og sælge dem senere. Men der er også kommet mere konkurrence og det er blevet svære at finde de gode tilbud på tvangsauktioner idag.

 

Langsigtet udlejning

At købe fast ejendom for at udleje det er modellen de fleste benytter. Her kan du skabet et årligt afkast ud fra huslejen og samtidig forvente en stigning i ejendomspriserne. Du har lang tid så du er ikke afhængig af at ejendomspriser svinger og at der kan være en nedgang på vej, du tjener nemlig penge så længe ejendommen er udlejet.

Jeg har mødt investorer der kun vil investere i nyere lejligheder i indre københavn, jeg har også mødt investorer der kun vil investere i b2b lokaler. Den letteste måde at komme igang er at investere i billige lejligheder i områder med mange studerende. Kig på befolkningstilvæksten de sidste 10 år for området for at sikre dig at det ikke er et område der er på tilbagetog, og se derefter på deres uddannelsesmuligheder.

Når du har udset dig et område skal du så begynde at finde de gode handler og her er der en del jura oveni som kan spænde ben for dig. Derfor er det altid en god ide at finde en revisor der kan hjælpe med at udregne tallene og en jurist der kan tjekke det juridiske og hjælpe med købet og lejekontrakten når du har overtaget boligen. Så skal den sikkert også istandsættes og klargøres inden den kan udlejes og kan du ikke selv gøre det bliver det hurtigt en dyr fornøjelse.

Mit mål med en ejendom er et årligt afkast på 10% samt en opsparing på 2% til uforudsete udgifter efter alt er betalt. Jeg afdrager realkreditlånet over 10 år og investerer altid selv 30-40% plus alle stiftelsesomkostninger i ejendommen så jeg sidder med 60-70% belåning.
Hvis ejendommen ikke kan opfylde dette ser jeg videre efter en ny ejendom i samme område. Mit mål er at have 5-10 lejligheder i samme område inden jeg skifter til et andet område for at kunne få nogle fordele indenfor vedligeholdelse.

Risikoen ved denne strategi er at det kan være svært at sælge lejlighederne igen da de ligger udenfor de helt store byer. Til gengæld kan jeg få en god forretning på den primære drift og jeg kan ret hurtigt investere i mange små lejemål frem for et stort.

 

Crowdfunded

Er der lange udsigter til at du har 100.000 til at investere i fast ejendom? Du er måske stadig under uddannelse og syntes bare at investering er super spændende? Eller du vil måske gerne sikre en større spredning på din investering og vil ikke investere alle dine 100.000 i fast ejendom?
Crowdfunded ejendomsinvestering kan her være en god mulighed. Det går kort sagt ud på at du som investor investerer et beløb i en ejendom igennem en online platform. det samme gør andre investorer og i køber så fælles ejendommen. Alt det praktiske sørger portalen for og du kan blot læne dig tilbage og se huslejen komme ind og flere steder kan du let videresælge din andel på deres second hand handelsplads. Det kan også være at du rejser meget eller bare ikke har lyst til at stå for det praktiske ved ejendomsinvestering. Det giver dig mulighed for at være fri, men også for at investere i ejendomsmarkedet i andre lande eller store B2B projekter som du aldrig selv ville komme i nærheden af.

Mulighederne er mange og det kan være en god måde at snuse til markedet på. Der findes platforme der accepterer en invstering på helt ned til 1000kr så det er let at komme igang. Det var her jeg selv startede og jeg har stadig lidt penge investeret på denne måde.

Jeg har skrevet en længere artikel omkring emnet her som også giver dig 3 platforme du kan investere igennem

 

Nye Muligheder På Markedet

Der kommer løbende nye udbydere og ændringer i lovgivningen som giver dig nye muligheder. Jeg præsenterer her nogle af de muligheder der er kommet de seneste år.

 

Udlejning igennem AirBNB

Har du selv en bolig, og du allerede har lidt plads til overs, så kan du begynde at leje et værelse ud allerede i morgen. Det kan være på langtidskontrakt eller med overnatninger, det bestemmer du selv. Rigtig mange studerende og unge mangler tag over hovedet, og her hjælper du et ungt menneske, og så tjener du stadig penge på det. Det giver jo også fuld udnyttelse af din bolig. I forhold til kortvarige overnatninger, så kan du for eksempel benytte AirBnB – en internetportal med ledige værelser og boliger. Det er nemt og simpelt, og det eneste du skal gøre er, at undersøge lokale regler og have styr på det skattemæssige. Du gerne leje ud mange steder, selvom du selv bor i lejebolig.

 

Sommerhusudlejning

Der er i Danmark en stor mængde sommerhuse og god mulighed for at leje dem ud. Jeg ejer selv et sommerhus som jeg bor i 4-6 måneder årligt. De andre måneder rejser jeg og udlejningen betaler de faste udgifter, dog ikke realkreditlånet som jeg selv afbetaler. Havde jeg udlejet huset hele året havde jeg haft et godt afkast på det, men der er også en række begrænsninger med sommerhuse.

Med den nye lejelov i 2015 ikke længere omfattet af lejelovet hvilket giver nye muligheder for at fastsætte husleje o.lign. Du må eje, benytte og udleje 2 sommerhuse privat, men vil du op på mere end 2 sommerhuse skal det foregå erhvervsmæssigt og med tilladelse fra miljøministeriet.

Fortjenesten ved salg af sommerhuset er skattefri så længe grunden er under 1400 kvm og så længe du selv benytter det. Du må gerne stadig udleje det, bare ikke erhvervsmæssigt. Du kan dog ikke have 2 sommerhuse i samme område eller tæt på din private bolig og godtgøre at de anvendes som fritidsbolig, tal derfor med en jurist inden køb for at godtgøre om du vil kunne sælge med en skattefri fortjeneste på et senere tidspunkt.

Der er en række fordele ved sommerhuse

  • Du betaler kun ejendomsværdiskat i den periode du bor i ejendommen og altså ikke de perioder hvor den er udlejet.
  • Du kan når du bliver pensioneret benytte det som helårsbolig hvis du har ejet det i mindst 1 år (Nye regler i 2016)
  • Du må selv bo i huset op til 6 måneder årligt

 

Jeg ville ikke selv investere i et sommerhus som det første, men når du har en række udlejningsejendomme kan du overveje at supplere med 1-2 sommerhuse som du så også selv kan nyde nogle uger årligt.

 

Få mere viden og kom i gang

Vil du vide mere om de mange muligheder der findes, når det gælder ejendomsinvestering, så skal du læse meget mere om for eksempel finansiering, boligkøb, boligpriser, og holde dig ajour med hvad der sker på markedet. Men det kræver ikke så meget, som mange tror, at komme i gang. Det handler om, at du tager skridtet, og du gør det så tidligt som muligt i dit liv. Det kan jo udvikle sig til noget stort over årene. Tag et kig på menupunktet Ejendomsinvestering og kan du ikke finde svar på dine spørgsmål er du velkommen til at sende en mail under kontakt.

En kommentar til “Ejendomsinvestering

Skriv en kommentar