Mød Ejendomsinvestoren Casper

Casper Schneidereit

Da jeg begyndte at interessere mig mere for investering i ejendomme var det stærkt inspireret af to danskere jeg kendte lidt fra online projekter, en af dem var Casper. Jeg har været så heldig at Casper gerne ville fortælle mere om hans investeringer her på bloggen, nu vil jeg overlade ordet til ham.

Jeg hedder Casper Schneidereit og arbejder til daglig med IT og online markedsføring. Jeg bor i Nykøbing Falster med min familie, men tog-pendler dagligt til min arbejdsplads i København. Jeg bruger en del af tiden i toget til at arbejde med mine investeringer. Det drejer sig blandt andet om investeringer i ejendomme, vin, aktier, crypto-valuta, crowdlending og sølv. På Blue Lobster er jeg netop begyndt at skrive om arbejdet med dette, og her kan du følge med i mine investeringsresultater (positive som negative), beslutninger samt tanker og strategier.

Jeg har et overordnet mål om at kunne leve af min investeringer. Mine ejendomme fylder i den forbindelse meget i porteføljen, og med de for nuværende 9 lejemål, har jeg taget et fornuftigt skridt i den retning.

Jeg har her på MinInvestering.dk fået lov til fortælle lidt om, mine ejendomsinvesteringer, hvordan jeg kom i gang, risikoen m.v. Det er jeg meget taknemmelig for.

Hvordan startede det hele?

Jeg købte min første lejlighed som 18-årig i 2006. Det var en bostadsrätt i Helsingborg (Sverige). En bostadsrätt kan vel sammenlignes med en dansk andelsbolig. Jeg havde dengang en læreplads som datafagtekniker i en it-outsourcings virksomhed med hovedsæde i Hørsholm.

Ejendomsmarkedet i 2006 var fuldstændig overophedet og det gik i særdeleshed stærkt i og omkring Nordsjælland og hovedstaden. Jeg kan stadig huske en artikel fra den nu lukkede gratisavis Urban om en familie, der havde tjent 10.000 kroner om dagen (skattefrit) ved blot at eje deres villa i Rungsted! Deres historie var jeg meget fascineret af, men det var selvfølgelig fuldstændig urealistisk for mig at gøre det kunsten efter – indgangsbarrieren til ejendomsmarkedet i Danmark var simpelthen for høj.

Flere af mine kollegaer boede i Sverige i henholdsvis Helsingborg og Malmø, og jeg besøgte dem af og til. De havde købt deres lejligheder til en meget lav pris sammenlignet med priserne på lejligheder i Danmark. Jeg gik en aften ind på Hemnet.se (svensk boligsiden) og lavede en søgning efter lejligheder i de to byer. Jeg havde kun et krav, og det var, at færgen (Helsingborg) eller togstationen (Malmø) skulle være inden for 8 km cykelafstand. Størrelse, stand og nærområde var uinteressant, da jeg alligevel brugte det meste af min tid i hverdagene med min computer, og weekenderne gik sammen med mine venner på Falster.

For mig var der to tal som var interessante nemlig salgsprisen og så den ydelse, der skulle betales hver måned. Jeg fandt en lejlighed til 150.000 SEK og med en månedlige ydelse på cirka 1.400 SEK inklusiv aconto bidrag til vand og varme. Jeg mener, den svenske krone var i kurs 90 dengang, så omregnet til 2017-niveau passer det nok meget godt med henholdsvis 150.000 DKK og 1.400 DKK.

Jeg fik fremvist lejligheden. Den var lille og lidt slidt, men jeg ville bare ind på ejendomsmarkedet. Herefter tog jeg hjem til min bank, Vordingborg Bank i Stubbekøbing, og præsenterede dem for ideen. De var som alle andre banker dengang meget interesseret i at låne penge ud, men kunne ikke helt finde ud af, hvordan de skulle håndtere belåning af en svensk lejlighed. Så lånet blev bare et 10-årigt forbrugslån. Nok ikke det mest optimale, men jeg havde fået min eksponering mod ejendomsmarkedet og et billigt sted at bo. Efter 10 måneder solgte jeg den og tjente cirka 100.000 SEK på værdistigningen. De penge brugte jeg så på en motorcykel og fodboldaktier…

 

Italienske Fliser og Gulvvarme

Herfra gik der 7 år og ejendomsmarkedet nåede at dreje hele vejen rundt, inden jeg igen købte fast ejendom – denne gang i Danmark. Der var i 2013, hvor jeg boede til leje i Nykøbing Falster. Jeg havde en plan om at skulle studere i længere tid, og havde igen behov for et billigt sted at bo. Jeg fandt en 1-værelses som trængte til en del indvendig renovering, men pris, ejendom og beliggenhed virkede fornuftigt. Jeg købte den for kr 184.000 kroner og fik den istandsat for kr 150.000. Der kom nye, italienske fliser i hele lejligheden og på altanen, nyt badeværelse, nye elektriske installationer gulvvarme og meget andet. Ganske kort tid efter mødte jeg min kæreste, som boede i lejet hus med sin datter. Jeg flyttede gradvist ind hos hende, og startede med at udleje min egen lejlighed via Airbnb. Henvendelse nummer to eller tre var fra et udenlandsk par, der skulle studere i Nykøbing F., og de ville gerne leje lejligheden i 3 – 4 måneder indtil de fandt noget mere permanent. Det ville så betyde, at jeg skulle bo hos min kæreste i 3 –  4 måneder. Jeg præsenterede ideen, og det var hun heldigvis med på.

Da der var gået 3 måneder spurgte jeg airbnb-lejerne, om de havde fundet noget andet at flytte ind i. Det var trods alt kun en 1V lejlighed på cirka 30 kvm (+ 16 kvm altan), så der var ikke meget plads til 2 personer. Det havde de ikke, så de håbede, de kunne forlænge lejemålet med yderligere et par måneder. Jeg havde selv lidt penge til at stå på min konto og efter en kort samtale med dem, fik jeg klarlagt, hvad de konkret ledte efter. Samme aften lavede jeg en søgning på boligsiden, hvor jeg fandt en 2-værelses lejlighed i den modsatte ende af byen på 65 kvm.

Lejligheden lå på 2. Sal og sælger var desværre kommet til skade med hendes ben og i sær trapperne op til lejligheden voldte mangle problemer. Sælger havde selv købt lejligheden i 2007 for kr 835.000 og efterfølgende fået den fuldstændig istandsat. Lejligheden var hos mægler annonceret til kr 400.000, så det ville blive en insolvent handel, hvor salgsprovenuet ikke ville kunne dække gælden. Sælger ville blot videre med sit liv og havde fundet et nyt sted at bo. I praksis betød det ikke det store for sælger, om den endelige gæld blev kr 400.000 eller kr 500.000 for hende, da det alligevel ikke var.

Jeg bød kr 300.000 og vi endte på kr 320.000, som sælgers bank også accepterede. Jeg kom selv med kr 100.000 og så finansierede min bank resten til 5,5% i bankrente. En kold efterårsdag i 2014 overtog jeg lejligheden og airbnb-lejerne flyttede ind dagen efter.

Jeg kunne godt se på tallene, at det var fantastisk god forrenting af mine kr 100.000 (også selvom finansieringen ikke var særlig attraktiv). Forholdet mellem lejeindtægt og købspris var meget gunstigt, og det virkede nemt at finde lejere. Jeg prøvede for sjov skyld at oprette en fiktiv annonce på boligportalen, og blev bogstaveligtalt oversvømmet med henvendelser.

Da airbnb-lejerne flyttede ind stod jeg tilbage med min oprindelige 1-værelses lejlighed. Jeg blev enig med min kæreste om at flytte permanent ind hos hende, og lejede kort efter også den lejlighed ud på almindelige lejevilkår.

 

Herfra begyndte jeg dagligt at følge med i ejendomsmarkedet, og her 1000 dage senere har jeg købt yderligere 7 ejerlejligheder i Nykøbing F, Maribo, Vordingborg og Sakskøbing.

 

Hvad er din strategi når du køber?

Når jeg har overskudslikviditet leder jeg konstant efter gode tilbud. Det er sjældent, at jeg bare kan slå op på en af boligportalerne og finde noget interessant. Det gode bliver hurtigt solgt, og det mindre attraktive står tilbage. Så det kræver en daglig finger på pulsen.


Jeg har p.t. nået et punkt, hvor jeg primært kigger efter større ejendomme med 4 – 5 lejemål i, men selvstændige ejerlejligheder stadigvæk interessante. I forhold til en kvalificering af det enkelte emne, så har jeg en række objektive krav, som jeg navigerer efter. Det er f.eks.:

– De skal ligge i større byer, og med det menes der byer med skole, butikker, offentlig transport, børnehave, idrætshal m.v. Sakskøbing er den mindste by, som jeg har ejendomme i.

– De skal ligge i sunde og veldrevne ejendomme, og gerne af en vis størrelse. Jeg undgår helst små ejerforeninger – der er simpelthen for stor en risiko for, at man bliver nød til at påtage sig en aktiv rolle i bestyrelse eller administrationsarbejdet.

– De skal være på mellem 1V-4V (25kvm – 125kvm) og køkken og bad skal i hvert fald kunne holde 10 år.

 

Hvordan klarer du finansieringen?

Finansiering har været min største hovedpine. Rammerne har nogenlunde været, at jeg skulle komme med 20% selv, et solidt udlejningsbudget, præsentere fornuftige regnskabstal og selv finansiere den nødvendige istandsættelse og klargøring til udlejning. Jeg får en bankrente på cirka 4,5% og kan finansiere 80% af værdien. Den nyeste lejlighed jeg har købt, er en 4-værelses på knap 100 kvm centralt i Nykøbing Falster til kr 501.000 og her ville et realkreditinstitut godt være med på 70% af salgsprisen. Jeg fik et 20-årigt lån med afdrag og fast rente på 1,5%. ÅOP ender på 3,7% efter kurstab, bidragssat og låneomkostninger.

Da jeg skulle købe den første lejlighed med henblik på udlejning spurgte jeg i flere banker. Jyske Bank ville have, jeg skulle komme med over 50% i egenfinansiering. Det endte med Lollands Bank, som tilbød finansiering til 5,5% i rente, hvis jeg selv kom med 30% selv. Det er så blevet forhandlet ned med tiden.

Når jeg kigger på salgspriserne for lejligheder hernede over de sidste 3 – 4 år, kan jeg se, at jeg har fået mine meget billigt, og det har nok hjulpet på den videre finansieringslyst. Herudover har jeg drevet det godt og professionelt og aldrig haft tomgang eller tab på lejere, og altid sørget for at istandsætte mine lejemål (for egne midler) ved overtagelse, så de står skarpt og fuldt ud attraktive i forhold til udlejning. Slutteligt har afdraget mine banklån aggressivt – mange er blevet etableret med en løbetid på mellem 5 og 10 år. Det har hjulpet mig med hurtigt at opbygge en solid egenkapital i ejendomsselskabet, som helt sikkert også har været medvirkende til, at jeg løbende har kunne udvide min portefølje.

 

Hvordan styrer du din risiko?

Jeg synes selv, at min ejendomsforretning er meget solid. Der er en lav gæld, og den er nemt at skære til, ved eksempelvis at sælge en eller to lejligheder. Den største risiko ligger i selve udlejningen; altså hvis der ikke er nogen, som vil bo i mine lejligheder. Det scenarie har jeg naturligvis stress-testet i mit budget, og jeg kan holde til meget. I forhold til udviklingen i ejendomspriserne er jeg ikke bekymret. De påvirker ikke min forretning direkte – jeg så måske endda gerne at de faldt lidt tilbage.

Jeg forsøger også at drive det klogt og konservativt. Jeg opjusterer ikke værdierne, selvom priserne er steget, og jeg har ikke planer om at belåne friværdien i lejlighederne. Hvis jeg bogførte mine ejendomme ud fra 8% forrentningsprincip, ville regnskabsværdien af dem ”stige” med 750.000 kroner. I dag er de blot ført ind i regnskabet til indkøbsprisen. Jeg afdrager hårdt, fordi jeg gerne vil skabe et solidt fundament, hvorfra jeg kan bygge en endnu større forretning. Min største udfordring i dagligdagen er min likviditet. Den skal helt sikkert forbedres i 2018.

 

Hvad du ville ønsket at du vidste inden du startede?

En ting som jeg har fundet ud af betyder meget, er professionaliseringen af ens setup. Banken har sikkerhed gennem egenfinansieringen og en selvskyldnerkaution, men værdien af selvskyldnerkautionen bliver mere og mere udvandet, jo højere ens balance bliver. Skulle det gå galt, betyder det reelt ikke noget for mig om jeg ender med en gæld på 5 eller 50 millioner – jeg vil alligevel aldrig kunne betale de beløbsstørrelser tilbage. Derfor skal der findes andre måder, hvorpå at der kan etableres sikkerhed.

Jeg startede med et IVS selskab uden revision, som blev stiftet med kr 3.000 i kapital. Jeg opbyggede selv mere kapital i form af mit freelance-arbejde, men det er bare ikke et særligt trygt setup for banken. Jeg har ikke selv tillagt det nogen værdi, da jeg blot har kigget på kapitalen og ikke interesseret mig for, om selskabet var et IVS, ApS eller A/S. I takt med at min balance blev øget gennem yderligere opkøb, blev denne problematik mere og mere synlig for mig.

Derfor har jeg brugt nogle penge på at professionalisere mit setup. Det drejer sig blandt andet om:

  • Selskabsomdannelse fra IVS til A/S.
  • Udskille aktiviteter som ikke er ejendomsrelateret til selvstændigt selskab.
  • Få en registreret revisor til at lave review af regnskabet fra næste regnskabsår.
  • Bruge mit eget navn som selskabsnavn.
  • Udarbejde logo og visuel identitet.
  • Få etableret en bestyrelse.
  • Tegne en livsforsikring med en stor dækningssum.

 

Hvis du er interesseret i mere, kan du med fordel følge den daglige drift af mit ejendomsselskab Facebook side: https://www.facebook.com/casperbolig/

Du er også velkommen til at forbinde med mig på Linkedin : https://www.linkedin.com/in/casper-schneidereit-8b651163/ eller følge mine generelle investeringer på facebook siden for Blue Lobster : https://www.facebook.com/Blue-Lobster-172884519968741/

 

Tusind tak fordi du læste med.

2 kommentarer til “Mød Ejendomsinvestoren Casper

  1. Godt interview. Det er fedt at læse om andre der gør det samme, det giver god inspiration og motivation! Jeg er selv i gang med at købe min første investeringsejendom, som er et 2-familieshus til en pris på 1.050.000. Tingene er faldet på plads med bank og realkredit så der mangler kun de sidste detaljer i købsaftalen, så skulle overtagelse være klar til d. 1/1-2018.

Skriv en kommentar