Hvad må man tage i huslejestigning?

Som udlejer er det første store spørgsmål ofte hvordan man fastsætter huslejen, men når huslejen er fastlagt skal man allerede have en plan for fremtidige huslejestigninger, for når først lejer har sat kryds på lejekontrakten kan betingelserne ikke ændres jo mindre de er ulovlige.

Med den nye lejelov d. 1. Juli 2015 blev det forsøgt at gøre det mere gennemskueligt for både lejere og udlejere, men samtidig kom der mange ændringer til dem der tidligere havde styr på lovgivningen.

Jeg har her forsøgt at besvare nogle af de mest almindelige spørgsmål fra begge parter, som forhåbentligt kan give svar på dine spørgsmål.

Hvordan huslejestigninger må fastsættes afhænger både af lovgivning og den lejekontrakt der er indgået. Det er derfor vigtigt at sætte sig ind i lovgivningen inden man skriver eller underskrive en lejekontrakt.

For at kunne besvare om en huslejestigning er lovlig eller ej skal vi først se på huslejen og kontrakten. Hvis du vil se om selve huslejen er udregnet korrekt skal du læse mit blogindlæg om fastsættelse af husleje.

 

Hvad siger loven?

For at huslejen i et eksisterende lejemål kan forhøjes, er der en række retningslinjer der skal overholdes. De kan overordnet inddeles i 5 kategorier og afhænger både af hvordan huslejen er beregnet og hvornår kontrakten er indgået.

Det vil for udlejer være naturligt at regulere lejen så den følger med markedet når det går op, men denne regulering kan ikke altid ske imens samme lejer bor i lejemålet. Der er dog en række muligheder for at udlejer kan regulere huslejen som jeg gennemgår her:

 

Lejelovens § 53, stk. 2 – Indeksregulering (lejekontrakter efter 1/7/15)Hvis der er aftalt indeksregulering af huslejen, reguleres huslejen automatisk på de anførte tidspunkter.
Trappelejeklausul (lejekontrakter fra før 1/7/15)Hvis der er aftalt en trappeleje, vil huslejen automatisk blive reguleret op med i forvejen fastsatte mellemrum.
Lejelovens § 58 – Forbedringer i lejemåletHvis udlejer har forbedret lejemålet (modsat almindelig vedligeholdelse) kan huslejen forhøjes med værdien af forbedringerne. Det skal dog overholde § 65 om beboerrepræsentation
Lejelovens §§ 50 og 51  – Øgede skatte- og afgiftsudgifter.Hvis udlejer har øgede rimelige udgifter til driften af lejemålet, kan lejen sættes op.
Lejen er lavere end det lejedes værdi*Hvis lejen er lavere med minimum 10-15 % end i tilsvarende lejemål, kan udlejer sætte lejen op.

*Hvis du vil regulere lejen da den ligger minimum 10-15% under tilsvarende lejemål vil jeg anbefale at alliere dig med en advokat da det kræver stærk dokumentation.

 

Hvad står der i lejekontrakten?

Lad mig starte med at slå fast at en udlejer ikke kan skrive hvad han vil i en lejekontrakt og selvom lejer har underskrevet er det ikke gyldigt hvis det ikke overholder lovgivningen. Udlejer kan også let gå glip af muligheden for at regulere huslejen hvis han f.eks. ikke har indskrevet at huslejen årligt reguleres ud fra nettoprisindexet. Det er derfor altid en god ide at få en advokat til at gennemse en lejekontrakt inden den underskrives, både som lejer og udlejer.

 

Trappe huslejestigning

En af de store ændringer i lovgivningen 2015 var at trappeleje blev ulovligt for nye kontrakter.

At trappelejen afskaffes betyder at udlejer ikke længere må skrive i kontrakten at huslejen hæves med et fast beløb årligt. Det har ofte været skrevet i kontrakten på denne måde:

”Lejen stiger hvert år, den 1. januar med 300 kr pr måned, første gang den 1. januar 2015 og sidste gang den 1. januar 2035.”

Det står under paragraf 11 i lejekontrakten og det er vigtigt at have øje på at der skal være en udløbsdato for hvornår den sidste stigning finder sted, da det ellers er ugyldigt. Alle aftaler indgået før d. 2. Juli 2015 må stadig gerne benytte trappeleje.

Trappelejen blev fjernet da den ofte blev brugt i områder hvor lejen må fastsættes efter hvad markedet kan bære og altså ikke er reguleret. Man har så haft en lav startleje, men løbende er den blevet sat op med mere end hvad det normale prisindex i Danmark er steget.

 

Indeksreguleret huslejestigning

Efter d.  2. Juli 2015 er den eneste mulighed for en fast årlig regulering af huslejen at benytte indexregulering. Det giver ikke de store ændringer i huslejen, typisk 0,5-1% årligt, men er det en lejer der bliver i 30 år bliver det faktisk et større beløb. Huslejen skal i såfald reguleres efter Danmarks Statistiks Nettoprisindeks som du kan finde her

For at kunne regulere lejen ud fra dette skal du indskrive det i lejekontraktens paragraf 11, ellers har du ingen mulighed for at regulere huslejen løbende.

 

Ofte Stillede Spørgsmål

Jeg har igennem tiden fået nogle spørgsmål på e-mail og i kommentarfeltet som jeg har valgt at besvare her under, så andre kan få glæde af svaret.

Hvordan slår jeg lejeloven op?

Jeg henviser i min artikel til en række paragraffer i lejeloven som du kan slå op på linket her

Skriv en kommentar