Hvordan fastsætter man huslejen?

Som udlejer er man en del af et reguleret marked, hvor ikke kun udbud og efterspørgsel bestemmer hvad du må tage for dit produkt. Det kan være frustrende, men det er en virkelighed du er nød til at forholde dig til.

Det er en af de faldgrupper mange nye udlejere falder i, og som koster dem dyre lærepenge. Derfor vil jeg i denne artikel hjælpe dig med at finde rundt i lovgivningen og finde ud af hvad du maksimalt må sætte huslejen til.

Find de rigtige regler

Den første forhindring i fastsættelse af huslejen, er at finde ud af hvilke regler der gælder for lejemålet. Det er en jungle, men der er to spørgsmål der hurtigt kan hjælpe dig i den rigtige retning.

Spørgsmål 1: Hvor mange lejemål er der i ejendommen? 1-6 eller 7+?
Spørgsmål 2: Er lejemålet placeret i en huslejereguleret kommune eller ej?

 

Hvilke kommuner har ikke huslejeregulering?

For at svare på spørgsmål 2 kan du her se listen over kommuner der ikke har huslejeregulering, det kan dog pludseligt skifte og vi anbefaler derfor at du ringer til kommunen og spørger.

  • Billund
  • Fanø
  • Fredensborg
  • Greve
  • Herning
  • Holstebro
  • Ikast-Brande
  • Læsø
  • Mariagerfjord
  • Rebild
  • Ringkøbing-Skjern
  • Samsø
  • Solrød
  • Struer
  • Thisted
  • Tønder
  • Varde
  • Vesthimmerland
  • Ærø

Fastsættelse af husleje for lejemål i en kommune uden huslejeregulering

Skal du fastsætte huslejen ud fra “det lejedes værdi” som kort sagt betyder at du skal finde sammenlignlige lejemål i kommunen og fastsætte lejen ud fra det. De områder der kigges på er “beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand” 

Hvis det er svært at finde en pris ud fra dette vil jeg anbefale at du fastsætter en leje med det materiale du har, og betaler for at få den forehåndsgodkendt hos huslejenævnet. Det koster ca. 500,- men betyder også at du ikke skal ligge søvnløs over om din lejer nu er ved at klage til huslejenævnet.

Fastsættelse af husleje for lejemål i en kommune med huslejeregulering

Det er her vi skal bruge svaret på spørgsmål 1, da det gør det lettere at finde den rette lovgivning.

 

Der er 1-6 lejemål i ejendommen

Hvis ejendommen er opført efter 31.12.1992 kan du som udlejer vælge at fastsætte huslejen ud fra fri markedsleje, hvilket vil sige at du kan sætte lejen til det du kan blive enige med lejeren om. Dette er kun begrænset af aftaleloven paragraf 36 som beskytter imod ”åbenlys urimelig høj leje”

Er bygningen fra før 1992 og havde den pr. 1. januar 1995 seks eller færre lejligheder (Dette kan både inkludere rækkehuse, villaer, lejligheder og alt andet der går ind som en samlet ejendom i ejendomsregisteret) så kan du frit sætte huslejen som du vil, dog med den undtagelse at den ikke må overstige det lejedes regulerede værdi væsentligt. Det er en lidt kompliceret måde at regne værdien af ejendommen ud som jeg vil gennemgå her.

Huslejenævnet udregner det lejedes regulerede værdi ved at sammenligne lejen med sammenlignelige lejemål i ejendomme med 7 eller flere lejemål, hvor lejen udregnes ud fra en omkostningsbestemt huslejefastsættelse. Her må din husleje ikke væsentligt overskride denne husleje, hvilket ved de fleste kommuner vil sige 10-15%. Lejemålene skal være sammenlignelige ud fra ”beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”

 

Hvis der i kommunen ikke findes sammenlignelige lejemål i ejendomme med 7 eller flere lejemål kan som udlejer vælge at udregne lejen ud fra omkostningsbestemt leje eller skyggebudget princippet.

 

 

Der er 7 eller flere lejemål i ejendommen

Det næste spørgsmål er hvornår ejendommen er opført, om det er efter 31.12.1991 eller før. Hvis den er taget i brug efter d. 31.12.1991 er der ingen lovgivning der bestemmer lejens størrelse og den kan derfor frit fastsættes til det lejer og udlejer kan blive enige om, dog beskytter aftaleloven paragraf 36 imod “åbenlys urimelig høj leje”

Hvis ejendommen er fra før 1992 skal du fastsætte huslejen ud fra omkostningsbestemt leje principperne. Det vil kort sagt sige at der skal forelægge et budget, hvor der også er indregnet et afkast til dig. Huslejenævnet kan kræve at se dette budget samt alle de faktiske tal, hvorfor jeg altid vil anbefale at få professionel hjælp til at fastlægge budgettet og bogføring af det, da du med stor sandsynlighed på et eller andet tidspunkt vil skulle fremlægge det for huslejenævnet.

Der er også en række undtagelser, som jeg ikke gennemgår her. Det handler primært om lejemål der tidligere har været brugt til erhverv, eller netop er blevet istandsat for et større beløb, hvor du kan få lov at fastsætte lejen ud fra markedsleje istedet.

 

Ofte stillede spørgsmål

Jeg har her samlet en række spørgsmål jeg flere gange har set online eller fået igennem kommentarer om alt fra forældrekøb til udlejning af et værelse.

Kan jeg selv udforme lejekontrakten?

Det næste sted mange begår fejl er når de udformer lejekontrakten og problemet er her at når der først er underskrevet i lejekontrakten kan du risikere at sidde fast med en lejer der kan få nedsat huslejen fremadrettet hvis du har begået fodfejl. Få derfor altid en advokat til at udforme lejekontrakten, da der er mange faldgrupper. F.eks. skal det indskrives i lejekontrakten at du vil fastsætte huslejen ud fra fri markedsleje og mange andre småting man let selv kan overse.

 

Hvilke regler for forældrekøb?

Det korte svar er at du ikke må give dit barn rabat og skal fastsætte lejen som du ellers ville have gjort. Hvis i ønsker at nedsætte lejen er det letteste og bedste at lade barnet betale fuld husleje, og give barnet pengene retur som gave. Jeg anbefaler altid at du får huslejenævnet til at godkende lejen i tilfælde af forældrekøb.

 

Hvordan fastsættes lejen for et værelse?

Når du som udlejer, lejer et værelse ud der er en del af din bolig, kaldes det et accessorisk værelse. Der gælder det at lejen skal sættes efter værelsets værdi. Er det en ejendom hvor du udlejer flere værelser med et fællesområde, er det andre regler der gælder.

Når du skal fastsætte lejen for at værelse skal du se på hvad andre sammenlignlige værelser i området koster i leje. De parametre de skal være sammenlignlige på er “værelsets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand”. 

Det er altid en svær process, men er du heldig kan du kontakte huslejenævnet i kommunen og få gennemsnits lejen for værelser i kommunen og bruge som udgangspunkt i din analyse. Det er dog ikke alle kommuner der vil give dig tallet.

 

Kan man forhøje lejen hvis det er møbleret?

Lejeloven inkluderer ikke paragraffer der dækker hvad du må tage ekstra for en møbleret lejlighed eller et værelse. Det betyder at det handler om at fastsætte en realistisk pris og sørge for at den følger markedet. Derefter kan du i den samlede husleje inkludere et beløb der går til at lejligheden er møbleret. Husk at være realistisk, er der på værelset møbler for 5000,- er det nok et sted imellem 1-300,- du kan tage i måneden, alt efter området.

2 kommentarer til “Hvordan fastsætter man huslejen?

  1. Tak for en informativ side.
    Jeg har lige et opklarende spørgsmål.
    Sagen er den, at vi har en lejlighed, som vi udlejer. Den er en del af et kompleks på 8 ejerlejligheder. Det er en lejlighed fra 30’erne. Vores lejlighed er den eneste lejlighed, som lejes ud. I hvilken kategori vil du mene, at den ligger?
    Hilsen RSN

Skriv en kommentar